近年来，受贿方式呈现多样化发展趋势，房产交易型受贿通过看似合法的“外衣”掩盖真实的“钱权交易”，受贿手段更隐蔽，数额认定更困难。两高联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）中对交易型受贿的性质认定与数额计算规则进行了规定[1]，然而，个别案件中如何计算受贿数额仍存在较大争议。

　　一、基本案情

　　甲系住建部门的国家工作人员，乙因招投标事宜向甲表明请托事项，甲了解到乙名下一门市房炙手可热，遂提出以人民币300万的价格购买该房产，乙迫于请托事项表示同意，当天二人签订房屋买卖合同并交纳50万定金，并约定请托事项完成后支付剩余购房款并进行房屋更名登记。一个月后，甲利用其职务之便为乙谋取利益。甲支付剩余购房款并完成房屋更名登记。案发后，甲因涉嫌受贿罪被监察机关依法留置。经核实，房产经营者确定的该房屋对外的销售标价为人民币400万，综合各种优惠后的最低价格为人民币350万。此外，价格部门鉴定，双方签订房屋买卖合同时，该房评估价格为人民币360万；完成变更登记时，该房评估价格为人民币380万，受贿数额如何认定？

　　二、分歧意见

　　第一种意见：以差额认定，即采用“差额说”。市场价格由价格部门鉴定后，受贿人和行为人之间实际交易价格与市场价格不一致，差额超过受贿犯罪立案标准，即可判定明显偏离市场价格，将差额部分认定为受贿数额。

　　第二种意见：以相对比例认定，即采用“相对比例说”。实际交易价格与市场价格的差额除以市场交易价格得出的比例超出一定程度后，方可判断是否明显偏离市场价格，进而认定是否构成受贿罪。司法裁判中以明显低于市场价格向请托人购买房屋、汽车等物品主要采用10%以上、20%以上、30%以上、50%以上的比例标准[2]，若未超出相对比例时不认定为明显低于市场价格。

　　第三种意见：以数额与比例结合认定，即采用“结合说”。根据物品特点确定相对比例，例如车辆等价格浮动较大的物品可适当提高比例标准，而房屋等价格浮动较小的商品可限缩比例标准。同时，结合受贿人和行为人之间实际交易价格与市场价格的差额大小是否超过受贿犯罪立案标准，综合认定受贿数额。

　　笔者赞成以数额与比例结合的方式认定。房屋交易型受贿具有的“双重交易”特点，交易中不仅蕴含房屋价值，还附加了对受贿人手中公权力的价值交换，通过实际交易价格与市场价格之间的比例辅助认定房屋明显低于市场价格，印证“钱权交易”的客观存在，进一步结合交易时间、市场价格计算受贿数额。

　　三、案件评析

　　（一）关于“交易时间”的认定

　　交易时间是确定财产评估节点的重要依据，不同时间节点房屋市场价格的也会有所波动，进而影响受贿数额的认定。案件中存在两个时间节点：签订买卖合同并交付定金时、完成变更登记时。根据文意解释，“交易”属于是一方对另一方要约表示承诺及认可，并作出进一步履行义务的意思表示。本案中甲与乙签订正式的商品房买卖合同，双方就合同的内容已经达成一致，且合同因生效而产生民事上的约束力，正常履行双方“义务”即可完成过户登记。此外，双方在该合同上还赋予了其他价值和义务，就“钱权交易”的主要内容也达成一致。房屋完成物权登记时甲才取得房屋所有权，但此时已是“交易完成时”。因此，在甲与乙签订合同，交付定金时视为双方的“交易时间”更为恰当。

　　（二）市场价格的认定

　　市场价格是确定受贿数额的关键，实践中主要适用的标准主要有以下三种：（1）以对外标明的价格。（拍卖、一口价等交易中采用较多），房屋价格会受到房屋位置、客户购买时间等因素的影响，实践中直接使用标明价格较少，在房屋购买中对外标明的价格一般只具有参考意义，不宜直接认定为市场价格。（2）鉴定部门做出的市场评估指导价格。该价格反映的是涉案物品在特定时间、特定地点的价值，但该价格与《意见》中所规定的“市场价格”实则并非同一概念，市场评估指导价格是结合时间、地段、房屋户型及市场行情等因素，综合考虑下做出的价格评定，《意见》中规定的市场价格是商品经营者事先设定的不针对特定人的最顶优惠价格，在无法计算商品经营者事先设定的不针对特定人的最顶优惠价格时市场评估指导价格视为市场价格。（3）综合各种优惠后计算的最低价格。该价格的计算需要结合商品经营者实现设定的各种优惠条件，将购买方式套入计算公式算出最低价格，同时这种价格针对不特定对象，但实践中价格认定存在较多困难：其一，有的商品经营者并不会明确优惠计算公式，实际的优惠力度更像是一种“行业机密”模糊不清；其二，该价格是一种“理想价格”，案发一般过去时间较长，商家很难核实事前设定的计算公式。因此，当有明确证据证明（优惠销售记录、优惠计算公式等）可以计算出最低价格时，以最低价格和为准，计算不出时以市场评估指导价格为准。

　　本文认为，市场价格确定的原则可以通过综合各种优惠及市场评估指导价格相结合的方式进行认定，以较低数额的价格为准。当有证据能够计算出各种优惠后的最低价格时，以该价格为准；当最低价格计算有难度时，以市场评估指导价格为准；当两种价格都可以计算时，原则上以指导价格为依据，但综合各种优惠后计算的最低价格更有利的，根据存疑时有利于被告人原则，以数额较低的为准。本案中甲购买的房屋市场价格应当定为350万。

　　（三）受贿数额的认定

　　1.“明显低于市场价格”的认定

　　“明显低于市场价格”是一种主观认定和判断，需要法官利用自由裁量权综合考虑。结合数额与比例结合的计算方式。在商品房买卖的成交价普遍在百万元上下的行情下，销售方几个点的让利会远超受贿罪的立案标准，不能因数额超过立案标准而认定为“明显低于”。（2012）津高刑二终字第35号判决书中提出，需结合房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋的价值总额的比例综合判断，本案中，甲以300万的价格购买了综合各种优惠后的最低价格为350万的房产，无论从数额上（低于市场价50万）还是从比例上看（低于市场价比例达14.28%），甲以300万购买款购买市场价格350万的房屋符合“明显低于市场价格”的特征。

　　2.受贿数额的认定

　　甲构成受贿罪，数额为50万，同时具有索贿情节，应当从重处罚。甲以300万购买款购买市场价格350万的房屋符合“明显低于市场价格的特征”，甲构成受贿罪，数额为50万。此外，甲率先向乙明示表达低价购买房屋的意图，乙迫于请托事项，一定程度上违背了乙的意愿，且甲提出的要求超出了乙的心理预期，故，甲属于索贿行为应当从中处罚。

　　综上，对于房产交易型受贿案件中受贿数额的认定，严格把握“钱权交易”的受贿特征，并结合犯罪构成综合评价。其一，嫌疑人是否具有国家工作人员的身份；其二，是否利用职务之便完成请托事由，损害国家机关的正常管理活动及国家工作人员的廉洁性；其三，主观上应当明知乙贿赂其是以其职务便利为交换条件，还仍然实施帮助；其四，客观上已经履行“钱权交易”行为，符合交易型受贿的客观要件，进而结合交易时间、市场价格、明显低于市场价格的要素按照规则计算受贿数额。

　　                                                  （作者单位：宝坻区人民检察院）